Kepler Cheuvreux rivede al ribasso il giudizio su Hufvudstaden, storica società immobiliare svedese quotata a Stoccolma. Il broker ha deciso di abbassare la raccomandazione da “buy” a “hold”, accompagnando la scelta con un taglio netto del prezzo obiettivo, passato da 160 a 133 corone svedesi. La reazione del mercato non si è fatta attendere: il titolo ha registrato un calo vicino al 2%, attestandosi in area 123,3 SEK.
Il nuovo target rappresenta una riduzione del 16,9% rispetto alla precedente valutazione, ma lascia comunque intravedere un potenziale di rialzo limitato, pari a circa +7,9% rispetto alle quotazioni attuali. Un margine giudicato insufficiente per giustificare una raccomandazione d’acquisto.
Indice
- 1 Aumento dei locali sfitti e difficoltà di NK Retail
- 2 Taglio alle stime e visione più prudente sul lungo periodo
- 3 Broker consigliato
- 4 Affitti già elevati e crescita limitata
- 5 Margini, debito e buyback
- 6 Sensibilità ai tassi e valutazione di mercato
- 7 Profilo della società e azionariato
- 8 Migliori Piattaforme di Trading
Aumento dei locali sfitti e difficoltà di NK Retail
Alla base del declassamento ci sono segnali di deterioramento operativo, in particolare sul fronte dei locali sfitti e delle performance di NK Retail, il business dei grandi magazzini che pesa per circa il 27% dei ricavi complessivi del gruppo.
Dall’ultimo aggiornamento primaverile, il livello di sfitto è cresciuto e le perdite operative di NK sono aumentate, includendo anche i canoni interni corrisposti alla capogruppo. Un quadro che ha spinto Kepler a rivedere le proprie stime.
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Taglio alle stime e visione più prudente sul lungo periodo
Il broker ha quindi ridotto del 7,5% le previsioni dei fondi dalle operazioni per azione (FFO) per il 2026, citando tre fattori principali:
- l’aumento dei locali sfitti
- la debolezza strutturale di NK Retail
- l’impatto dei costi finanziari più elevati.
Attualmente, il tasso di sfitto complessivo di Hufvudstaden è stimato intorno all’11%, includendo i progetti in corso. Una volta completati, potrebbe scendere verso il 7%, ma secondo Kepler molte aziende restano caute nel sottoscrivere nuovi contratti di locazione. Per tornare al livello medio storico del 6%, la società potrebbe dover attendere fino al 2027.
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Affitti già elevati e crescita limitata
La casa d’investimento adotta inoltre un approccio più prudente sulle prospettive di crescita di lungo termine. Con affitti già molto alti, soprattutto nel mercato degli uffici di Stoccolma, la capacità di ulteriori aumenti viene messa in discussione. A ciò si aggiunge la convinzione che il rilancio di NK Retail richiederà più tempo rispetto alle attese iniziali.
Per questo motivo, Kepler ha ridotto del 3% le stime dei ricavi da locazione del portafoglio in gestione per il 2026, segnalando anche un approccio più conservativo nella commercializzazione degli spazi dei progetti in sviluppo.
Margini, debito e buyback
Le nuove previsioni incorporano:
un margine di reddito operativo netto leggermente inferiore
circa 1 miliardo di SEK di debito aggiuntivo, in larga parte riconducibile al programma di riacquisto di azioni
Il loan-to-value è atteso in salita dal 21% del 2024 al 24% nel 2025, pur restando su livelli contenuti rispetto al settore. L’effetto positivo dei buyback contribuisce a mitigare il calo dell’FFO per azione, ma non è sufficiente a compensare completamente la debolezza operativa.
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Sensibilità ai tassi e valutazione di mercato
Un ulteriore elemento di cautela riguarda la forte sensibilità ai tassi di interesse. Gli asset di Hufvudstaden presentano infatti un rendimento iniziale molto basso, intorno al 3%, rendendo il gruppo particolarmente esposto a eventuali variazioni del costo del denaro.
Dal punto di vista valutativo, il titolo tratta con un premio di circa il 30% rispetto al settore, in linea con quanto osservato dal 2022 ma inferiore alla media storica decennale del 50%. Il prezzo obiettivo implica uno sconto del 35% sul valore netto di riassicurazione a 12 mesi, coerente con la media degli ultimi anni.
Profilo della società e azionariato
Hufvudstaden vanta una storia ultracentenaria nello sviluppo e nella gestione immobiliare. Il portafoglio è fortemente concentrato nel CBD di Stoccolma, che genera l’84% del valore locativo, mentre Göteborg copre la parte restante. Gli uffici rappresentano il 72% dei canoni, il retail il 25%.
La società capitalizza circa 24 miliardi di SEK e mantiene uno dei livelli di leva più bassi del real estate nordico, con un loan-to-value attorno al 23%. Il principale azionista è L E Lundberg, che detiene il 45,2% del capitale, mentre il flottante copre il 54,8% delle azioni in circolazione.
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