Il titolo Merlin Properties è sceso di oltre il 4 per cento dopo che il gruppo immobiliare ha confermato un nuovo slittamento nell’espansione del suo maxi progetto di data center a Madrid. Una frenata che pesa soprattutto sulla tempistica di stabilizzazione dei canoni, ora proiettata direttamente al 2030, un anno più tardi rispetto ai piani iniziali.
Il nodo riguarda 78 megawatt dei 246 megawatt previsti nella seconda fase del progetto: la causa è legata ai permessi, arrivati con ritardi significativi e tali da modificare l’intero cronoprogramma. La prima fase dell’iniziativa, invece, procede senza scostamenti.
Sul fronte regolatorio arriva un altro elemento critico: Bruxelles ha rinviato ad aprile 2026 la decisione sull’iniziativa AI Gigafactory, inizialmente attesa entro dicembre 2025. Un ulteriore segnale di complessità nei dossier legati alle infrastrutture digitali.
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Nonostante ciò, l’aggiornamento del terzo trimestre mostra una performance complessivamente solida. Il valore patrimoniale netto EPRA NTA si attesta a 15,2 euro per azione, in crescita dell’1 per cento nel trimestre e del 6 per cento da inizio anno. Gli analisti di Morgan Stanley sottolineano come il portafoglio non abbia subito rivalutazioni e come il titolo continui a essere scambiato con un sconto del 12 per cento rispetto al NAV.
Positivo anche l’EPS ricorrente, salito a 0,44 euro nei primi nove mesi, con un aumento del 6 per cento su base annua. In miglioramento pure la politica di dividendi: la società ha annunciato un acconto di 0,20 euro per azione, in crescita dell’11 per cento, con target annuale fissato a 0,40 euro per il 2025.
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Dal punto di vista operativo la traiettoria resta costruttiva:
- i canoni complessivi sono cresciuti del 3 per cento su base omogenea
- gli uffici hanno registrato un +4 per cento
- la logistica un +2 per cento
- i centri commerciali un +4 per cento
I nuovi contratti sono stati siglati sostanzialmente in linea con i canoni precedenti per il segmento uffici, mentre risultano superiori del 6 per cento nella logistica e del 4 per cento nei mall. L’occupazione rimane elevata, al 96 per cento, con una variazione minima rispetto al trimestre precedente, anche se ancora inferiore rispetto a fine 2024.
Merlin non ha aggiornato la guidance sui fondi dalle operazioni, che resta ferma a 0,56 euro per azione per il 2025, un livello che gli analisti ritengono pienamente in linea con le aspettative di mercato. La società discuterà i dettagli in una conference call programmata in giornata.
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Morgan Stanley conserva una visione neutrale sul titolo, confermando il giudizio “equal-weight”. Gli analisti definiscono la strategia dell’azienda “interessante e ben costruita”, ma ricordano che la piena valorizzazione della pipeline dei data center richiederà tempo.
Secondo il broker, quando gli sviluppi oggi in lavorazione inizieranno a generare flussi di cassa più consistenti, Merlin potrebbe avere la necessità di reperire nuovo capitale per sostenere la fase successiva della crescita.
Il trimestre viene quindi interpretato come stabile dal punto di vista operativo, ma segnato da due fattori chiave: i nuovi ritardi autorizzativi e la tempistica europea aggiornata, elementi che il mercato sta iniziando a prezzare con attenzione.
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